Методические аспекты оспаривания кадастровой стоимости ВРИО Председателя Совета НП СРОО «СПО» дтн проф Козин Петр Александрови презентация

Методические аспекты оспаривания кадастровой стоимости ВРИО Председателя Совета НП СРОО «СПО» дтн проф Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2014

Кадастровая стоимость и её оспаривание как часть новой системы ценообразования в РФ Существующей системой ценообразования многие недовольны. Рыночные цены – это не проявление рыночного равновесия, а результат переговоров. Решающий аргумент – сила сторон (административная, финансовая, информационная, психологическая). Новая система ценообразования: на основе закупок и оценки. Принципы новой системы ценообразования: Информационная открытость, публичность Многовариантность (подходы, аналоги,…) Справедливость Полезность и эффективность

Оценка ситуации – кризис ОД и ЭД Кризис ОД в РФ История НСОД Слушания в СФ 77 млрд. руб., чтобы убедиться, что методики нет. Положение оценщиков в судах и СК Решения многих судов : ОО + ЭЗ135ФЗ + СЭ. Какое решение принимает суд? Решение по СЭ! Кризис экспертной деятельности в РФ Ликвидация отраслевой науки Неоднозначность судебной экспертизы Соотношение в решении прямой и обратной задачи любой экспертизы, в т.ч. судебно-медицинской (20/80). ЧТО ДЕЛАТЬ? Продвигать МР как внутренние документы СРОО.

Оценка ситуации- кризис ОД и ЭД Мировой кризис ЭД (Д. Канеман) Вероятность ошибочного диагноза – 40% Вероятность ошибочного прогноза на бирже – 50% Фундаментальная ошибка атрибуции (ошибочное мнение, что личностные факторы – все; ситуация - ничто) Главная проблема – отсутствие обратной связи (качественной и быстрой) во многих сферах оценочной и экспертной деятельности

Осторожно – бюрократия в экспертизе! Пять принципов ФСО-3, под нарушение которых можно «подвести» многие абзацы в любом отчете: Существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. Больше «мелких» замечаний и «страшных» обвинений: Зачем приложил грамоту «за личный вклад…»? До 30 т.н. «существенных» замечаний. Отрицание здравого смысла: Лицо купило на торгах за цену Х, а налог должно платить с цены К*Х, где К достигает значения 5 и даже выше. Ответ: ну и что? Жалоба и внеплановая проверка оценщика и эксперта. Вообще отмена экспертизы (предложение-вопрос МЭР) Предложение: Сделать экспертизу КС стоимостной!!!

Постановление ВАС об обязанности судов решать вопрос о КС по существу! «…рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости» (Пост. Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13839/13)

Критика концепции «оценщик – адвокат стоимости» Позиция адвокатов: победа любой ценой! Аналогия с уголовным процессом: адвокат, прокурор, эксперт (ы). В чем ОБЩЕСТВЕННЫЙ ИНТЕРЕС? В справедливости и научной обоснованности ЗЭ! В чем профессиональная задача оценщика (эксперта)? В совершенствовании инструментария поиска истины! СПОРЫ ВЕДУТ К ИСТИНЕ? Нет! ТОЛЬКО ИССЛЕДОВАНИЯ!!! Эдвард де Боно и три великих грека (Сократ, Платон, Аристотель). Концепция двухсторонней оценки. Плюрализм в методике оценки – отражение в отчетах разных точек зрения. Стоимостная экспертиза отчетов.

Критика концепции «оценщик – адвокат стоимости» - оспаривание КС Адвокат стоимости готов обосновать любую КС и защищать её в суде. Готов оспаривать любую КС. Много обещает заказчику. Получает % от эффекта. Оценщик – заключает договор, берет аванс и пишет отчет. Никак не учитывая величину КС. Фактически мы проводим первоначальное исследование. Изучаем отчет о КС. Находим резервы. По теории вероятности оспаривать можно половину кадастровых оценок. Но снижение должно быть существенным, т.к. издержки велики и кадастровая оценка завышена по установке. Начинать нужно с кадастровой оценки и экспертизы.

Результаты пересмотра/оспаривания КС Снижение стоимости или подтверждение в суде. И в том и в другом случае особенно нечем гордиться. Надо извлекать уроки. Справедливо ли платить налоги с РС? Важна собираемость, а не размер налога! Решения: Совершенствование методик оценки и экспертизы Создание и распространение «лучших практик» Обучение заказчиков. Ассоциации предпринимателей и граждан! Понимание со стороны судов. Почему снизилась? ИССЛЕДОВАТЬ АСПЕКТЫ ПРОБЛЕМЫ!!!

1. НЭИ условно свободного ЗУ ФСО 7:п.16. … Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства... При построении варианта использования ЗУ, подразумевающего его освобождение, нужно учитывать затраты на выкуп и снос? 5-ти этажный «сталинский» дом снести и монолитный 25-ти этажный построить? ОН25= ЗУ25+ОКС25 и ОН5 = ЗУ5 +ОКС5 ОКС25=5*ОКС5 и ЗУ25 = ЗУ5 = ЗУ, тогда ОН25 = ЗУ + 5*ОКС5 ОН5 = ЗУ + ОКС5 и равенство ОН25=5* ОН5 Очевидно не выполняется. ОН25-ОН5=4*ОКС5, а разница в стоимости зависит только от «кирпичей» Вывод: КС ЗУ5 и налог завышены приблизительно в 5 раз

1. НЭИ условно свободного ЗУ Стоимость должна быть непрерывной функцией (кривые безразличия). Нет четких границ: жилье – гостиница – офис. Магазин – склад и магазин – офис. Санкт-Петербург – Ленинградская обл. Решающее влияние окружения на стоимость. Город сам является объектом, а ОН – его частью. Принцип НЭИ необходимо использовать «без фанатизма». В подавляющем числе случаев НЭИ соответствует текущему использованию. «Воздушные замки» НЭИ не реализуются не потому, что о них не знают, а потому, что у них NPV<0

2. Осторожность в применении ДП Какой подход главный? Неопределенность ДП на порядок выше, чем СП Проект застройки? Прогноз доходов и расходов в ДП? Обоснование СД? Метод застройки ЗУ. Катастрофическая чувствительность к прогнозным параметрам. Компромиссы и решения: ДП с нулевым весом Проверка на обесценение Формирование диапазона стоимости Поиск обратной связи и проверка на рыночность

3. СП – много аналогов или близкие (сопоставимые) аналоги? Выбор аналогов – ключевое звено цепи! Любая оценка – это сравнение! Проблема гипотезы единой цены и гомогенные товары Что такое близкий (сопоставимый) аналог? Как измерить степень близости? Теория вероятности (МС) или поведенческая экономика? «На проблему надо смотреть шире!», т.е. рассматривать «далекие» аналоги. Объекты замещения. Компромиссы и решения: Сначала много аналогов (множественная регрессия + квалиметрия с расчетом весов). Анализ весов. Несколько наиболее близких аналогов с корректировками. Качественные сравнения, проверки и сопоставления.

3. СП – пример: много аналогов Модель стоимости ЗУ под промышленную застройку в Санкт-Петербурге

3. СП – корректировки или статистика? Интерполяция или экстраполяция? Корректировки по Лейферу Л.А.? Допустимые размеры диапазона стоимости до корректировок и после корректировок?

4. ЗП – расчет износа Как объяснить рыночные данные, которые говорят о том, что РС может быть как выше, так и ниже (существенно), чем СЗ*(1-ХВ/СЭЖ)? Примеры: «сталинские» дома, современные монолитные здания. Можно ли узнать, с профессиональной точки зрения, величину износа без технической экспертизы материалов и конструкций? Как учесть стоимость денег в решении задачи износа? И=(ТСАн-ТСАс)/ТСАн Как учесть потерю полезности? Как учесть потерю дохода и рост затрат? Как предусмотреть влияние внешних событий?

5. Использование экспертных оценок Кто может быть экспертом? Как заблуждаются эксперты! Ум хорошо, а два (3, 4,…) лучше?! К.Джонс «Мы должны ценить математиков за то, что они отличают мнение, в котором они уверены, от мнения, которое они могут доказать». Вопросы эксперту задаются по принципу: мы не хотим другой информации, которая могла бы испортить нам картину? Компромисс и решение: Спрашивать экспертов о степени их уверенности и об источниках этой уверенности, имея в виду, кроме знаний, их умения и навыки. Не привлекать в качестве экспертов сверхуверенных личностей, без соответствующих умений и навыков!

6. Дата оценки - события и действия после нее ФСО-1, п.19 «Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки». Что такое событие? Что такое действие? Классификация юридических фактов. Санкции – событие. Присоединение Крыма – событие. Девальвация рубля – событие. Объявление о продаже квартиры – действие. Проблема прогнозирования в оценке. Проверять свои прогнозы? Дэвид Майерс: иллюзия воспоминаний. Как сбываются прогнозы? Даниэль Канеман: Нужна обратная связь! Компромисс и решение: «НОВЫЕ АНАЛОГИ» ПРИВЕСТИ ДЛЯ СПРАВКИ!

7. Ошибки в отчетах – можно ли их избежать? Ошибки, возникающие в результате копирования фрагментов отчетов Ошибки в терминах (Цена – Стоимость) Ошибки в расчетах: ссылка не на ту клетку! Двойной счет Рекомендации: Структура таблиц, групповая оценка. Лучше одна большая таблица, чем много маленьких! Тестирование: Метод ДДП и Прямая капитализация. Много независимых методов (концепция 3*3)» Обратная связь (проверка на соответствие)

8. Нужен ли «толстый» отчет? Кто является читателем отчета? Заказчик? Следователь? Судья? Оппонент? Эксперт? Все ли приложения нужны? Избегать повторов и общих мест! Обзор рынка – это диапазон + тренды. Отчет – это МОДЕЛЬ СТОИМОСТИ, выполненная в среде ЭТ с соблюдением правила установления связей. Обоснование каждой цифры (документ, наблюдение, расчет, мнение) Отчет, выполненный в ЭТ? Компромисс – связывание EXCEL и WORD

9. Оценщики и эксперты – какие они? «Человек и ситуация». Роль личности и Так уж жизнь сложилась. Интуиты - заранее знают, какова стоимость. Любят заниматься экспертизой. В суде им трудно. Формалисты - считают, что если соблюсти все требования всех ФСО, то оценка будет правильная. Необходимое и достаточное условие. Переговорщики - умеют манипулировать в своих интересах заказчиками, экспертами, судьями. Ремесленники - могут изготовить отчет на любой вкус и с почти любым результатом. Математики - выполняют многовариантные расчеты, которые приводят к сужению интервала стоимости. Нет обратной связи. Исследователи, которые заняты многовариантным поиском истины и поиском обратной связи.

Основные выводы В РФ развивается новая система цен, связанная с закупками и оценками Наблюдается кризис ОД и ЭД Концепция «оценщик – адвокат стоимости» себя не оправдала, т.к. не способствует развитию ОД в интересах всего общества Изучение опыта оспаривания КС позволяет обобщить и принять «лучшие практики» проведения оценки и экспертизы Для профессионального решения проблемных вопросов (аспектов) оспаривания КС в СРОО необходимо проводить соответствующие исследования и писать МР

Литература Озеров Е.С. – недвижимость. Валдайцев С.В. – бизнес и инновации. Методич. рекомендации по оценке эффективности ИП. Джордж Акерлоф, Роберт Шиллер «Как человеческая психология управляет экономикой» Доверие, справедливость, добросовестность, денежная иллюзия, истории. Дэвид Майерс «Интуиция: возможности и опасности». Иллюзия воспоминаний, фундамент. ошибка аттрибуции. Эдвард Деминг "Выход из кризиса. Новая парадигма управления людьми, системами и процессами" Даниэль Канеман "Думай медленно… решай быстро». График реакции на воздействие - нелинейный и несимметричный. Имеется две системы мышления Система 1 и Система 2. Сергей Хапров «Цифровой коммунизм».

Члены Совета и Экспертного Совета НП СРОО «СПО» http://www.cpa-russia.org http://www.ddk-spb.ru ddkspb@yandex.ru