Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Проблемы финансирования проектов презентация

Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Проблемы финансирования проектов VIII Международный Камский Форум Сецкая Вера Анатольевна, Президент GVA Sawyer

Иностранные инвестиции в России

Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость России

Структура инвестиций по секторам

Структура инвестиций

Ставки капитализации и простая доходность

Категории инвесторов

Инвестиционная ситуация в регионах:

Инвестирование в строящиеся объекты

Основные условия кредитования Обеспечение по кредиту (ипотека земельного участка; залог имущественных прав на площади объекта; залог долей в уставном капитале заемщика; поручительства бенефициаров заемщика или третьих лиц; иное ликвидное обеспечение). Предоставление предварительных договоров аренды на определенный % площадей в объекте. Подтверждение вложения собственных средств в доле, оговоренной с банком (30-40%). Страхование строительно-монтажных рисков на сумму не менее залоговой стоимости имущественных прав с назначением банка выгодоприобретателем. Возмещенный НДС 100% направляется в погашение кредита. Возможность для банка одностороннего изменения процентной ставки (!).

Основные параметры кредита Срок кредита (5-7 лет) Срок амортизации кредита (10-12 лет) Ставка (фиксированная или плавающая (3м Euribor + ? ) Коэффициент покрытия долга !(1.2-1.5) Каникулы при выплате процентов и тела кредита (чаще только на тело кредита).

Как видят девелоперский проект банки и инвесторы Инвесторы видят риски!!! Девелоперские / строительные риски, что делает неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта. Качество девелопера/партнера. Риск не получить объект заданного качества и стандарта. Риск несдачи в аренду или невостребованности. Гипотетичность арендных ставок, соответственно, неопределенность денежного потока Неуверенность в типе/качестве арендатора и качестве арендного договора Юридические риски УМЕНИЕ НИВЕЛИРОВАТЬ РИСКИ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ПРОЕКТА – ЗАЛОГ УСПЕХА С ИНВЕСТОРОМ

Что необходимо инвестору для принятия положительного решения?

Дополнительные гарантии успеха привлечения инвестиций Бизнес-план, сделанный консалтинговой компанией с именем. Маркетинг, сделанный профессиональной компанией, имеющей репутацию на рынке. Экспертное мнение /заключение по проекту, сделанное оценщиком, аудитором, финансовым консультантом с именем. Экспертное заключение имеющей вес юридической конторы. Наличие договоренностей (лучше договора) с оператором в гостиничном проекте, проектах развлекательной направленности. Наличие девелопера с репутацией. Подписанные предварительные договоры аренды. Договор с якорным арендатором. Форвардный контракт на покупку объекта.