Определение недвижимости и её место в системе экономических отношений. Тема 1.1 презентация

Кафедра экономики недвижимости Курс «Экономика недвижимости» Тема 1.1. Определение недвижимости и её место в системе экономических отношений. Место дисциплины в системе подготовки экономистов, её цели и задачи. Определение понятия недвижимости, особенности отнесения к этой категории материальных объектов. Сущность объектов недвижимости. Жизненный цикл объектов недвижимости. Закономерности функционирования объектов недвижимости.

1.Место дисциплины в системе подготовки экономистов, её цели и задачи.

Цель изучения дисциплины: получение теоретических знаний о сущности объектов недвижимости и их роли в функционировании рынка недвижимости и развитии экономики России; приобретение практических навыков в области осуществление операций с недвижимостью. Цель изучения дисциплины: получение теоретических знаний о сущности объектов недвижимости и их роли в функционировании рынка недвижимости и развитии экономики России; приобретение практических навыков в области осуществление операций с недвижимостью. Основные задачи дисциплины: сформировать понятийный аппарат в сфере оборота и использования недвижимости; раскрыть сущность основных категорий и институтов рынка недвижимости; изучить основные характеристики и классификации объектов недвижимости; показать технологии и инструменты, обеспечивающие формирование и развитие рынка недвижимости; раскрыть основные направления предпринимательской деятельности в сфере недвижимости; показать базовые основы и технологии учёта, оценки и государственной регистрации объектов недвижимости; изучить основные подходы к организации управления недвижимостью; показать возможности и направления инвестиционного развития и обращения объектов недвижимости.

2. Определение понятия недвижимости, особенности отнесения к этой категории материальных объектов. В СССР понятие «недвижимость» не применялось, использовался термин «основные фонды» Считалось, что это категория буржуазного права, определяющая «земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты» За рубежом понятию недвижимость в наибольшей степени соответствуют: -real estate (реальное, действующее поместье, имение, имущество); -real property ( реальная собственность, право собственности). Гражданский кодекс РФ (ст.130) определил, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей – объекты, перемещение которых невозможно без несоразменного ущерба и изменение назначения, в.т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а так же предприятия, как имущественные комплексы, водные и воздушные суда. Следует различать понятия: недвижимое имущество –земельный участок и неразрывно связанные с ним объекты. недвижимость – недвижимое имущество в единстве с юридическими правами на него; Соответственно следует различать понятия – объект недвижимого имущества и объект недвижимости.

Три основные характеристики объектов недвижимости: местоположение, качество и внешние факторы. Отнесение материальных объектов к объектам недвижимости осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимость, имущество и сделок с ним» (№122-ФЗ от 21.07.1997г) Отличительные признаки недвижимого имущества от движимого:

3. Сущность объектов недвижимости. С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода объект, удовлетворяющий потребности потребителя; объект, приносящий доход. Сущность недвижимости заключается в триединстве проявлений: материальном(физическом), правовом и экономическом.

Юридический и экономический аспекты функционирования объектов недвижимости: Юридический и экономический аспекты функционирования объектов недвижимости: -Юридический: Недвижимое имущество является объектом собственности, с которым связано право собственности и отношения собственности. С ним также связан широкий спектр имущественных прав лиц, не являющихся собственниками, но имеющих права реализации тех или иных имущественных интересов, соотносимых с данным объектом (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, различного рода обязательств и обременения и т.п.) -Экономический: Любой объект недвижимости требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка: редкостью, дефицитностью, развитостью, зависимостью от местоположения объекта.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок ( купли- продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

4.Жизненный цикл объектов недвижимости. - Формирование- строительство, создание нового предприятия, приобретение земельного участка. - Эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.) - Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение. Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям при этом выделяются: Срок физической жизни улучшений – период от завершения строительства данных улучшений до их сноса. Может быть нормативным, фактическим, расчетным и увеличивается за счет модернизации и улучшения условий. Срок экономической жизни объектов – период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Срок оставшейся экономической жизни объекта – период времени, определяемый о даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок экономической жизни. Хронологический возраст улучшений – период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Эффективный возраст улучшений – возраст, экспертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта.

5.Закономерности функционирования объектов недвижимости. С точки зрения закономерностей функционирования объекты недвижимости следует разделить на 3 группы: - земельные участки, водные объекты, лесные участки; недра; здания, сооружения, воздушные и морские суда. Для первой группы основной закономерностью является их полная сохраняемость и даже улучшение при правильном использовании и охране без временных ограничений. Для второй группы – основной закономерностью является их исчерпаемость в зависимости от интенсивности добычи ископаемых. Для третьей группы основной закономерностью является их износ и ограниченность эффективного использования во времени. Существует три вида износа: физический, вызванный эксплуатационными и природными фактами; моральный, вызванный отставанием от технического прогресса; внешний(экономический), вызванный негативным воздействием внешней среды (экономических и политических факторов).