Семинар. Приобретение коммерческой недвижимости в России презентация

Школа мастеров Приобретение коммерческой недвижимости в России

ОБЗОР СЕМИНАРА Структура Собственника Выбор Юрисдикции Типы Сделок Этапы Сделки Основные Документы Условия Договора Обеспечительные Меры

Типичная структура собственности на коммерческую недвижимость

Типичная структура собственности на коммерческую недвижимость Выбор юрисдикции

Типичная структура собственности на коммерческую недвижимость Российское юридическое лицо vs. Представительство

Типы сделок по приобретению недвижимости в России Покупка Недвижимости («Asset Deal») Покупка Компании («Share Deal») Покупка ООО (по российскому праву) Покупка ООО (частично по английскому праву) Покупка АО (по российскому праву) Покупка АО (по английскому праву) Покупка иностранной компании, учрежденной за пределами территории РФ

Типы сделок по приобретению недвижимости в России Покупка недвижимости

Типы сделок по приобретению недвижимости в России Покупка российской компании

Типы сделок по приобретению недвижимости в России Покупка иностранной компании

Элементы сделки по приобретению недвижимости в России Этапы сделок по покупке прав на недвижимость в России

Элементы сделки по приобретению недвижимости в России Список основных документов по сделке Письмо о намерениях («LOI») Договор купли-продажи (недвижимости, акций, долей) Договор эскроу Письмо о раскрытии информации Обеспечительные документы

Договор купли-продажи прав на недвижимость в России Структура договоров купли-продажи Определения и толкование Описание актива (Покупка Объекта) Обязательства по купле-продаже Цена и порядок оплаты Отлагательные условия Действия в ожидании завершения Завершение Условия после завершения Гарантии и обязательства по возмещению вреда Ограничение ответственности «Стандартные положения» (boilerplates) Приложения

Договор купли-продажи прав на недвижимость в России Цена и порядок оплаты Покупная цена (фиксированная сумма, формула, основанная на доходности, корректировка цены) Механизмы оплаты (банковский перевод, эскроу, аккредитив) Способы оплаты (взносы, авансовые платежи, удержания)

Договор купли-продажи прав на недвижимость в России Отлагательные условия Получение необходимых полномочий и одобрений Исполнение до подписания договора Conditions Precedent Зависит от результатов юридической проверки и времени для совершения сделки Перенос на Условия после Завершения

Договор купли-продажи прав на недвижимость в России Завершение «Завершение» – доведение сделки до закрытия Значимость Даты Завершения, т.е. даты, в которую происходит следующее: подтверждение, что все отлагательные условия выполнены подтверждение, что все заверения соответствуют действительности, выдача письма о раскрытии информации передача документов, касающихся актива смена управления (в случае покупки компании – собственника прав на недвижимость) оформление передаточных актов выпуск денег

Договор купли-продажи прав на недвижимость в России Условия после Завершения Всегда специфичны для конкретной сделки позволяют перенести выполнение менее значимых условий и ускорить Завершение исправление некритических дефектов, получение каких-либо разрешений или одобрений уступка зарегистрированных прав (интеллектуальная собственность) и прав по договорам (например, коммунальные услуги и договоры об управлении) обязательства в отношении конкретных сотрудников компании Не приветствуются покупателями В большинстве случаев сопровождается удержаниями или иными обеспечительными мерами

Договор купли-продажи прав на недвижимость в России Гарантии и обязательства по возмещению убытков Что такое гарантия (warranty)? Заверение о состоянии и статусе компании и недвижимости Компенсация убытков в размере определяемом судом Необходимость доказывания непосредственного влияния на цену Что такое обязательство по возмещению убытков (indemnity)? Обещание компенсировать потери при наступлении определенных событий Возмещение потерь согласованных сторонами Отсутствие ряда ограничений ответственности (уменьшение вреда, лимиты ответственности)

Договор купли-продажи прав на недвижимость в России Гарантии Ограничены по времени Ограничены по размеру ответственности за их невыполнение Ограничены в объеме Иные обычные ограничения Устранение вреда Порядок рассмотрения требований Несовершение действий способных вызвать нарушение гарантий Вследствие этого большое значение придается письмам о раскрытии информации

Обеспечительные инструменты и документы при покупке прав на недвижимость в России По российскому праву: Депозит / удержание Аккредитив Залог акций / долей Банковская гарантия Поручительство Залог банковского счета Страховка титула По английскому праву: Корпоративная гарантия Банковская гарантия Эскроу Депозит / удержание Залог акций и/или активов M&A страховка, страховка титула

Спасибо за внимание ! Рустам Алиев|Goltsblat BLP LLP Партнер Тел.: +7 (495) 287 44 44 E-mail: Rustam.Aliev@gblplaw.com